事故物件の調べ方 — 内見前に無料でできる確認5つ

いい部屋を見つけて、内見の予約を入れる前に「ここ、大丈夫かな」と一瞬よぎる。そのモヤモヤは、内見に行く前の10分で大方片付きます。順番さえ間違えなければ、です。

事故物件の調べ方は、実はネットの記事によってバラバラに書かれています。大島てるだけで安心する人もいれば、不動産会社に聞けばいいと言う人もいる。でも本当に効くのは、この2つを含めた5つを「この順番」でやることです。以下、上から順に試してください。

1. まず大島てるで住所検索する

一番手軽なのは、事故物件情報サイト「大島てる」で住所を検索することです。会員登録は不要で、地図上に表示される目印をクリックすると、住所や事故の内容(死因や発生時期など)がポップアップで出てきます。

やり方は単純で、検索窓に物件の住所か最寄り駅を入れて、地図をズームするだけです。ただし、スマホでサイトを開くと最初はマップではなく新着情報の一覧が出ることがあります。その場合は記事を1つタップして閉じれば、パソコン版と同じ検索マップに切り替わります。

ここで大事なのは、大島てるを「答え合わせのツール」だと思わないことです。掲載情報の多くは一般ユーザーからの投稿によるもので、真偽不明の情報や、古くなって実態と合わない情報が混じっている可能性があります。載っていない=安全、載っている=絶対に事故物件、のどちらも言い切れません。あくまで「疑うきっかけを掴む1次スクリーニング」として使うのが正しい距離感です。

2. 不動産会社に直接聞く(これが一番効く)

大島てるより確実なのは、担当の不動産会社に直接聞くことです。「この物件、心理的瑕疵はありますか」とストレートに聞いて構いません。ここで、なぜ不動産会社に聞くことに意味があるのか、根拠を押さえておきます。

国土交通省が2021年10月に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、老衰や病死などの自然死、それに転倒や誤嚥、入浴中の事故といった日常生活の中での不慮の死については、賃貸借・売買のどちらでも原則として告げなくてよいとされています。統計上、自宅で亡くなる人の9割ほどがこうした自然死にあたるためです。

一方で、これ以外の死(事件性のある死や自死など)や、特殊清掃・大規模リフォームを伴った自然死については、賃貸借取引の場合、発覚してから概ね3年が経過すると、原則として借主に告げなくてもよいという基準が示されています。ただし事件性や社会的な影響が特に高いケースはこの限りではありません。

つまり「不動産会社に聞いたのに『告知事項なし』と言われた」からといって、その部屋で過去に人が亡くなっていないとは限らないということです。3年以上前の話であれば、ガイドライン上は告げなくても問題にならないケースがあります。ここは誤解しやすいポイントなので、はっきり書いておきます。

ただし、このガイドラインには重要な抜け道が用意されています。経過年数や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合は、宅建業者は把握している内容を告げる必要があるとされているのです。つまり、黙っていれば告げなくてよい話でも、こちらから聞けば答えなければならなくなる。これが「直接聞く」を2番目に置いている理由です。何も聞かなければ素通りする情報を、聞くだけで引き出せます。

聞くときのコツは、口頭だけで終わらせないことです。可能であれば「告知書(物件状況等報告書)を見せてもらえますか」と一言添えると、担当者も答えやすくなります。売主・貸主が記入したこの書類には、事件・事故等に関する項目がもともと用意されているためです。

3. 物件名・住所での検索のコツ

大島てると不動産会社への確認だけでは拾いきれない情報を、検索エンジンで補います。ここでのコツは、物件名そのものより「住所」で検索することです。

事故物件は、事件の後に物件名を変更したり、建て替えたりするケースが少なくありません。物件名で検索すると現在の綺麗な情報しか出てこないのに、住所(丁目・番地まで)で検索すると、改名前の物件名や当時のニュース記事が引っかかることがあります。「(市区町村名) (丁目) 火災」「(市区町村名) (丁目) 事件」のように、住所と出来事の種類を組み合わせて何パターンか試すと、単純な物件名検索より情報が出やすくなります。

もう一つ、Googleマップのストリートビューで建物の外観を見ておくのも地味に有効です。一部の部屋だけ壁紙やベランダの状態が周りと違う、といった不自然さに気づくことがあります。

4. 家賃相場との乖離をチェックする

同じ駅、同じ築年数、同じ間取りの部屋を3つほど賃貸サイトで並べてみてください。相場が家賃6万円台のエリアで、1件だけ4万円台の部屋があったら、それは立地や築年数以外の理由がある可能性を疑うべきサインです。

事故物件は、周辺相場より2〜3割ほど家賃が安く設定されることが一般的だとされています。相場より極端に安い部屋は、日当たりが悪い、駅から遠いといった普通の理由で説明がつくこともありますが、それでも説明がつかない安さが残るなら、2番目のステップに戻って不動産会社に率直に聞いてみるのが早道です。数字のズレに気づけるかどうかがすべてなので、必ず「同条件で3件以上」を横並びで見る癖をつけてください。1件だけ見て「安いな」で終わらせると、比較の基準がなく気づけません。

5. 周辺環境と土地の履歴を確認する

ここまでの4つは「その部屋そのもの」の話でした。最後の5つ目は視点を広げて、土地そのものの履歴を見る作業です。

事故物件かどうかとは直接関係なくても、土地の履歴を知っておくと判断材料が増えます。例えば大阪の千日前は、江戸時代に刑場と墓所があった場所として記録に残っており([千日前 刑場・墓所跡](../spots/13.html))、その後1972年には118名が犠牲になった大規模なビル火災も起きています([千日デパート火災の地](../spots/14.html))。今は繁華街として賑わうこの一帯にも、こうした履歴が積み重なっているのを調べていて改めて実感しました。

とはいえ、これは「昔ここで何かあったから危ない」という話ではありません。むしろ逆で、こうした土地の多くは今では普通の繁華街や住宅街として何十年も問題なく機能しています。大事なのは、その土地がどんな歴史を経て今の姿になっているかを、知った上で選ぶか、知らずに選ぶかの違いです。

痕跡マップでは、住所を入力するとその周辺にどんな痕跡(水・戦・死・地・方位・噂の6分類)が記録されているかを地図上で確認できます。内見前の物件そのものの事故履歴は大島てるや不動産会社への確認で、その土地一帯が背負ってきた歴史は痕跡マップで、と役割を分けて使うのが実用的です。

大島てるに載っていなくても安心材料にはならない

ここまで5つのステップを順番に説明してきましたが、正直に言うと、これを全部やっても100%は分かりません。大島てるは投稿頼みだし、不動産会社もガイドライン上告げなくていい情報は黙っていることがある。検索も、事件が小さく報道されなかったケースまでは拾えません。

だからこそ、1つのツールを妄信せず、5つを重ねて使うことに意味があります。特に2番目の「聞けば答えてもらえる」という部分は、知らないと使えない権利のようなものです。内見の前に、この順番を一度なぞってみてください。

あなたの住所の周りに、どんな痕跡が残っているか。→ [痕跡マップで痕跡濃度を測ってみる](../index.html)